之前平台发表了很多关于天津调研的文章，天津城六区不论从区域基本面以及大家关注的教育等都做过细致的分析，对买入天津房产提供了很多有价值的信息。
不过，在后台经常会看到这样的问题，被提及得多了，就想着跟大家一起来讨论下。
问题是这样的：
粉丝：“老师你好，我想买入天津，但是资金量不充裕，城六区新房次新房买不起，老破小不太想买，环城四区哪里适合投资呢？”
我：“那么，环城四区选房，你有什么选房诉求吗？”
粉丝：“希望小区环境可以好一些，周边教育也还可以，因为考虑到过几年孩子有可能会过去上学，而且房子可以增值，您推荐哪个楼盘呢？”
看到这样的问题，我笑了，很想回复的就是“有这样的楼盘，麻烦你推荐给我，我也去买一套”。
其实，想说的是什么意思呢？
买房，不论何时，第一诉求很重要。
第一诉求，是需要购买者自己想清楚的。切勿贪心！
说得直白点，天津楼市对于本地的需求是刚改和刚需群体，对于外地落户群体十之八九则是教育需求。
那么，如果你是奔着这个第一诉求--教育，建议直接城六区，哪怕新房次新房够不上，老破小也请先忍忍。
因为，城六区的教育优势可以甩环城四区几条街了。
不要凡事想着兼顾，老祖宗早就警示过我们“鱼和熊掌不可兼得”的人生哲理。
但，如果买入天津只是为了房产投资的增值保值天津区如何落户，那么环城四区倒是可以好好来看看。
天津城六区面积不大，环城四区从面积上来讲是城六区的十倍。城区发展势必产生外溢，那么最直接受益的就是环城四区。
说到这，我们还是有必要再放一下天津区位图：
天津环城四区包括西青区、北辰区、东丽区和津南区。
要说发展最好的，无疑是西青区。
原因很简单，西青比邻着上三区中的两个区南开和河西。
大树底下好乘凉，西青在发展上受到了更多的南开区和河西区的外溢效应。南开区是老牌的学府区域，河西区是市政府所在地，所以这两个区的人口素质在整个天津来看都是较高的。
上面说过，天津市区的面积不大，加之住宅的老旧化和人口密度大，更多的人愿意牺牲一些距离而选择更加宜居和舒适的地方买房定居。
西青区整体区域环境上宜居指数很高，并且经济上处于四区的首位，这对于很多人来说是件好事，也符合我们上面提到的西青区人口外溢是源于南开和河西。
所以，目前西青区的房价也是环城四区当中最高的。
毕竟，价值决定价格，潮水褪去，洼地基本都已被填平了。
西青目前整体新盘均价在2万3左右，基本从今年4月份到现在的价格没什么变动。
比较好的板块有海泰产业园、后梅江、中北镇、李七庄、精武镇、张家窝，房价在两到三万不等。
另外，西青发展比较早的杨柳青，因为没有后续动力，所以目前房价处于区域较低水平，1.7万上下。
篇幅有限，西青为何是环城四区的最优选择，之后的文章中会重点介绍。
西青作为天津环城四区当中的头筹应该是毋庸置疑的。津南区的房价指数可以算是环城四区垫底了。
那么，环城四区的第二到底是北辰还是东丽区呢？
下面，我们来具体分析。
北辰之名出自《论语》：“为政以德，譬如北辰，居其所，而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨的明星。并且在2016年入选首批国家级产城融合示范区序列。
如此说来，北辰区称得上是较早时就已经有所发展的区域了。也因此北辰区的人口，特别是吸引的外来人口应该是四区最多。
瑞景片区是北辰目前价格的置高点，也是配套最成熟的片区，新盘次新盘较多。该片区房价在2.0-2.5万之间。
瑞景片区的发展主要借力于地铁1号线，片区内有两站地刘园站和西横堤站。片区内居住出行足够便利，周边还有乐天玛特和横店影视城等商业配套，生活娱乐也很方便。
另外，北辰区南仓、北仓片区价格也在两万以上，综合发展较好。
东丽区围绕着东丽湖规划很大，自然生态环境一直是吸引买房人的亮点，但整体居住人口数量较少。
所以，我们看到的小区环境最好的是在东丽，但是社区入住率最低的也是东丽。没有持续的人口，东丽的二手房数量就会越来越多，并且难以去化，所以投资东丽也需慎重考量。
交通一直是东丽湖非常大的短板，尽管为了带动东丽的经济发展，欢乐谷落地东丽区，并且在2017年规划了地铁15号线，但是直到今年5月份米北实地调研时依旧没有看到任何动工的迹象，这在一定程度上也限制了区域的升值。
这里给大家提个醒，天津买房，看规划一定要尽量寻找已落地的轨交、商业配套，毕竟天津不是北京，有些规划总是悬在空中。
目前，东丽区的新房均价在2万左右，不同片区价差较大。
比如发展较成熟的津滨大道板块，新房价格超过3.5万；而成林道、空港、开发区的价格普遍在2万以上；东丽湖和华明镇则在1.2-1.5之间。
所以，综合比较，北辰区的整体发展略有优势，北辰要略优于东丽。
最后，来说说津南区。
津南的整体区域其实可以称其荒芜，唯一亮眼之处就是“海教园”。
海教园之于津南，就比如是一个贫困家庭培养出来的优等生，使其蓬荜生辉但却难掩出身。
所以，津南的区域均价是1.5万天津区如何落户，而海教园均价可以达到2.1万以上。津南海教园是环城四区里唯一可以主打教育牌的区域。
津南的其他主要片区，比如双港、咸水沽、小站、八里台镇价格则在近一万到1.6万之间。最便宜的北闸口片区价格只有6000多。
所以，津南买房可以说是难度最大的区域，稍有不慎很容易入坑，因此不推荐。
其实，天津环城四区各自特点比较明显，想要买入，还是要清楚文章开头提到过的购房第一诉求点。
增值保值，首选西青；
生活自住，选择北辰；
环境养老，必数东丽；
只为教育，津南海教园。
买入天津与买入北京截然不同，切忌不要看纸面上的规划，一定要选择已经落地的规划或者成熟的配套。
原因不多说，切记该结论即可！
