东疆湾是天津滨海新区的重要功能区。滨海新区光环颇多，这个占地2270平方公里，常住人口约300万的地区是天津市最重要的经济引擎，是国务院批准的第一个国家综合改革创新区，被誉为继深圳和上海浦东之后的“中国经济第三极”。
天津滨海新区于家堡金融服务区夜景
经济的底蕴自然催发地产的蓬勃，自2009年建区至今，无论是土拍还是住宅市场成交量都已经远远领先于天津的其他区域，而房地产市场经过十余年的跨越式的发展形成了如今的几个具有代表性的板块：中新天津生态城板块、中央商务区板块、老城区板块、海洋高新区板块、中部新城板块、塘沽湾板块、北塘板块和东疆湾板块。而东疆湾从地理位置上，正好位于天津滨海新区两个最强势板块中新天津生态城板块和中央商务区板块的包夹，中央商务区板块坐拥滨海新区核心城市配套资源，中新天津生态城生态和教育两大光环加持，那么“腹背受敌”的东疆湾还有机会吗？
东疆湾位于强势板块生态城和中央商务区包夹
资源很“丰满”，现实却很“骨感”
东疆湾其实有着非常好的资源禀赋京能海语城，占地10平方公里，人工堆积成岛三面环海，使得东疆湾占据成了非常稀缺的海岸线资源。
东疆湾规划图，三面环海
东疆湾修建有天津市目前的最好的一块人工沙滩，如今已经成为天津市标志性的亲海旅游景点，在每年的暑期有众多民众来此游玩。
东疆湾人工沙滩举行的沙滩风筝节
坐落在东疆湾上的天津国际游轮母港，有40余艘次国际游轮来港，接待进出境旅客8万人次，拥有国内为数不多的高端线路往返于欧美和日韩。
东疆湾游轮母港
同时岛上还规划了五星级的安家酒店和投资额超过20亿元的国际商品展销中心，未来还规划有高尔夫球场，东疆湾的配套资源不可谓不丰富。
坐落在东疆湾的国际商品展销中心
但这些都不重要，东疆湾的地产却一直处于被“爆锤的状态”。东疆湾自2012年第一个项目瞰海轩入市销售以来，后面也仅仅入市了四个住宅项目，分别是贻海观澜别墅、中交上东湾、万科东海岸、京能海语城。项目虽然不多，令人大跌眼镜的是作为第一个入市销售的瞰海轩项目至今还没有实现清盘，而万科东海岸项目最终也仅仅是开发了四栋住宅最终以万科“退地”收场。也正是在这种状态下，东疆湾的住宅在整个滨海新区的整体销量里，基本上沦为了“其他”。
根据公开市场数据整理：东疆湾市场累计份额只有1%
陷入如此境地根源何在？
其主要原因分析起来主要有三点点： 第一，先天有余，“地气”不足；第二，交通受限，区域发展相对孤立。第三，多年来区域发展战略主线不在地产。
先天有余，地气不足。指的是东疆湾虽然拥有独特的自然禀赋和其他区域没有高端配套资源，但是生活配套资源极度匮乏。东疆湾三面环海，拥有人工沙滩、美丽的海岸线、游轮母港等等，但是作为生活配套资源却极度的匮乏，例如满足居民基本生活需求的社区中心、医疗资源、学校、大型超市等等。而正是由于生态配套资源的极度匮乏，成为购房客户置业东疆湾最大的抗性因素，从而导致东疆湾房地产市场疲软。
交通受限，区域发展孤立。由于东疆湾三面环海，进出该区域只有一条道路。虽然远期规划有海底隧道，未来开通可以快速拉近和滨海核心区的交通距离，但是一直没有落实，当前只能通过新港八号路抵达滨海新区的其他区域。由于交通局限，割裂了东疆湾与滨海新区其他区域的联系，给居民进出东疆港造成了很大的不便，这也成为购房者进入东疆湾置业的巨大阻碍。
三面环海的东疆湾，进出只有一个口
多年来区域发展战略主线不在地产。东疆湾产业基础雄厚，又坐拥政策的东风，是天津最早获批的“自由贸易区”，尤其是融资租赁业务领跑全国。这给区域带来丰厚的纳税收入，因此对“土地”财政需求不是很高，因此多年以来房地产并没有纳入东疆湾的区域战略，这也制约了本区域房地产业的发展。
那么未来还有机会吗？
在滨海新区众多的板块中，东疆湾似乎经过了“消失”的十年，尤其是现在区域格局已经基本确定，东疆湾还有没有破局的机会？在笔者看来还是有机会的京能海语城，且用一句话概括就是：短期有困难，但未来仍可期。
首先，制约东疆湾发展的配套问题，正在逐步解决。 2020开工建设能够满足本区域居民生活需求的“社区中心”，包括菜市场、超市、餐饮等多种业态，投入使用后能够解决居民的生活所需。而医疗上据悉也已经和滨海新区的“港口医院”签约，将在东疆湾设立门诊部。至此此东疆湾缺失的配套拼图正在一块块的补齐。
其次，区域房地产发展的战略线索已经逐步清晰。东疆湾管委会已经成立着致力于区域一级土地整理和开发的执行单位-东疆置业。从去年开始为了提升区域价值，东疆湾管委会投资7亿元修建占地20万平方米的大型亲海主题公园，公园已经在今年的5月20日开放，开放即成为滨海新区一个新的“网红打卡地”。同时在东疆管委会的主导下，沉寂多年的土拍市场终于开始破冰，东疆管委会旗下的“东江置业”在去年拿下东疆湾一块综合用地，里面包含了住宅和商业配套，很明显是在向市场传递信号，区域房地产发展已经进入一个新的阶段。
东疆湾亲海公园今年5月20日开放，成为新的网红打卡地
结语：
在天津滨海新区激烈的市场竞争下，尤其是面对周边强势板块的分流，现在还很难说东疆湾能够在层层的市场压力下破冰成功，但至少已经看到一丝曙光。未来到底怎么样？一切都留给时间吧。
