REITs融资渠道，是否影响楼市调控成果？今年以来，无论中央支持雄安新区发行REITs等房地产金融创新产品，还是上交所表态要推动公募REITs试点，都表明了REITs在中国的发展将进一步提速。
在“房住不炒”的大背景下，房地产行业调控从严，房企融资渠道受到严格限制。那么，REITs作为新的融资渠道，会否给了房企迅速“铺摊子”的机会？是否会影响楼市调控的成果？会否造成房价的上涨？
所谓REITs，即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称为REITs)，是指将流动性低的不动产资产或权益转化为流动性较强的金融产品，向机构投资者和个人公开发行，以不动产持续稳定的运营收益和租金来回报投资者。
换句话说，REITs是一种和股票基金类似的基金，只不过募集资金投向的不是股票组合，而是不动产物业组合。比如某长租公寓公司发行REITs，那么这些公寓的大部分租金就会成为投资者的收益。
需要注意的是，国际普遍的REITs通常是公募类的，也就是上述定义所描述的。我国已经开展不少REITs试点，不过由于主要是面向机构投资人等限定性群体，也被称为私募REITs或者类REITs，真正公募REITs产品业内呼声较高，但仍未推出。
对于不动产的持有者--通常是开发商而言，发行REITs相当于缩短了投资回报周期，实现资金快速回笼。有舆论因此担心，开发商融资后大举抢地建房，以及投资者购买REITs加大了楼市的买方力量，都将推动房价的上涨。不过业内人士认为，此种担心大可不必。
从带来收益的底层资产来看，REITs主要针对的是酒店、办公、商业、基础设施等商业不动产，与传统的居民住宅严格隔离。商业地产普遍以自持为主，收入多依赖于运营品质提高带来的租金上涨，而住宅价格则依赖供求关系。
另一方面，REITs几乎不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目。与开发商的前端“建设制造”相比，REITs的标的定位是终端的物业管理平台，本质上是运营商。
以此观之，发展REITs与住宅价格的涨跌没有因果联系。
“境外市场经验表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。”全国政协委员、中国证监会原主席肖钢说。
中金公司近期发布的研报也认为，无论从业务线条还是融资路径上，都可以与传统的商品房开发做到有效隔断，因而也不会对地价、房价形成上涨压力。“即便开发商有通过REITs上市募资所得反哺商品房开发主营业务的倾向，这一渠道也可通过政策手段实现有效阻隔。”
而对商业不动产而言，REITs对二级市场不仅不会加大价格波动幅度，反而是具有“价格稳定器”和“价值发现”功能，防止资产炒作。
REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会。全国政协委员、中国证监会原主席肖钢认为，稳定现金流收益来源于“双重稳定性”，即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。与此同时，强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。“与投机型投资者‘追涨杀跌’模式不同，REITs更具备长期价值发现能力。”
中金公司的研报显示，海外龙头REITs倾向于长期持有资产，资产换手比例和频率都很低，甚至在实体市场价格出现明显过高/过低的偏离时起到了稳定器的作用。“因此可以认为REITs与资产炒买炒卖是绝缘的。”
