昨天傍晚，天津房产调控新政一出，就有网友发给哏叔，希望哏叔给大家做个解读，抽空看了看，感觉力度不算小，但也基本是前期传的那个版本，就回复网友：“嗯，肯定是利好，但效果还有待观察，明天写一篇吧。”
说实话，作为首都门户和护城河的直辖市天津，能下决心出这么个政策，其实挺不容易的，按照惯例，在房产调控方面天津房子限售吗，天津一直是跟在北京后面有样学样的，那样更稳妥，也才能一贯保持正确。
包括17年那次严厉的限售限购二套六成的调控政策，也基本是如此操作的。
只是，天津毕竟不是聚集了整个北方资源的北京，甚至也不是南方级别稍低的苏州南京，一个政策调控下来，和大多数北方城市一样，竟然是踏踏实实，头也不回的跌了整整五年。
可以说，在践行“房住不炒”这四个字方面，天津成了全国真正的楷模。
只是，天津老百姓的资产，大概除了和平学区房这个几年前就被哏叔称为“整个北方优质资产”的个例以外，全部都经受了25-40%的缩水。
前天有个网友来咨询，说她17年200来万买的环城次新房，为了孩子26年上学想卖了换学区房，现在挂牌价已经降到了145万天津房子限售吗，还没什么人看，好不容易来了个买主，最多才出到130万，问哏叔卖还是不卖？
忍痛割肉卖了吧，又怕新政出来涨。
不卖吧，又怕以后连130都卖不出去。
而最让她心痛的，是她想买的，17年同样200万出头的学区房，现在已经涨到了接近300万，自己的从200变成130，想买的从200涨到了快300,五年下来，资产净值竟然差出了一倍还多，真的是欲哭无泪。
她说五年前还没有孩子，怎么可能会把人生的第一套房买成老破小学区房呢？
现在为了孩子上学，不得不去置换，又会不会追涨杀跌呢？
其实，她面临的，是很多家长面临的问题。
当然，哏叔给了她相对较好的解决方案，这篇主要说说她最关心的问题：
“新政后房子会不会普涨?”
哏叔回给她一个字：难！
昨晚新政刚一公布，就被中介各种刷屏，有的晒昨晚售楼处签约多少套，有的表示优惠马上会取消，制造各种“不买就没了”的紧张气氛。
可见，多数人会认为，新房应该是新政最大的受益板块。
但是，昨晚紧随新政，天津马上又发布了新的一批“土地出让信息”。
事实上，这才是最需要新政，也将会是新政最大的受益者。
至于二手房，看房人会明显增多，一些因缺钱急卖的，价格明显低于同户型价格的房子，可能会有较快速的成交，至于大多数二手房，新政影响还远远不会到来。
那二手房能不能起来呢？
哏叔教大家一个方法：倒着看：
先看这次挂牌的新地的土拍情况：
举个例子吧：
像市区的河西，这次拿出了看家的老底：
老梅江最后一块绝版地块，
如果这块地竞拍激烈，最后成交价远远超过起价（要看限制是否也放开），反过来一算未来的售价，如果远超周围老梅江二手房，那这个比价效应将会迅速传导到周围的二手房，这个拉动效应是肯定要超过这次新政对那个区块二手房的影响的。
反之，如果举牌者寥寥，甚至底价成交，对周围二手房几乎就没有影响。
而新梅江拟挂牌的两块地的最终成交情况，将对整个新梅江目前在售的新房产生重要的心理影响，超预期价很多成交，周围新房不但会取消优惠，还真有可能将这两年下调的价格慢慢涨上来，反之，洗洗睡吧，近几天售楼处怎么涨上去的价格，过几天还会偷偷的降回来，甚至更低也说不定。
所以，一件事情的结果究竟会如何发展，要看这件事发生后的最大利益方的表现和引导示范作用，简单说来，就是：
地价~新房价~二手房价，紧盯这三者的关系，以及能不能形成有效传导。
当然，即使最后传到了二手房，也不可能再发生15-16年那样鸡犬升天的上涨行情了，经过这五年的风险教育，什么是优质区域和优质资产，相信大多数人都心里有数了：
都想趁新政把自己手里“不够优质甚至是差资产”卖出去换筹的结果，
很可能依然是谁都卖不出去。
可以找一找哏叔很久以前的一篇文章：《越是难卖的房子，越要抓紧卖！》
事实上，每个人情况都是不同的，
对卖和买的节奏把控，其实要重于买卖本身。
至于有些自媒体宣传的新政利好学区房，学区房要涨这些言论，
哏叔建议大家，要辩证的看：
对已经逆势涨了两年的和平学区房来讲，目前正处于25年前上学的已上车完毕，26年大多数还未入场的空窗期，哏叔早就说过，全市性的房产新政，对和平学区房这个品种其实并没有促涨作用，就算首套认定和二套比例降低让一些人能进和平了，但不会起到决定作用，供需关系才是和平学区房一切行情变化的底层支撑逻辑。
哏叔曾在讲座里给大家讲过一个“果园摘桃三段论”的方法，目前依然对26年及
以后上学和平的家长制定买房计划非常有操作指导意义。
至于和平以外的河西南开等区的学区房，因新政而产生快速上涨的可能性几乎没有，就算有极个别的上涨，也会是因为小区最低价那套卖掉了，剩下的最低挂牌价“自然顺涨”而已，根本不用慌（婚房及上学急刚需除外！）。
归根结底，买房之前，还是先要识别什么才是真正值得买的优质资产，进而要分析整体供需关系，这其实正是哏叔在2022学区房讲座里贯穿始终的主题。
当然，还要看整体大环境下一步的走势，毕竟以天津这个城市的个性，不管出什么样的政策，也不可能走出独立于其他北方城市的独立行情的。
新政的具体条款，全网都是各种解读，哏叔就不做解读了：
至于后续的操作建议，
哏叔给各位“家庭资产驾驶员们”总结了下面这句话：
“一慢二看三通过：”
慢：稳住，让老弱病残孕及抱小孩的旅客先走，这是该有的风度。
看: 看土拍，再看区域内新房价格变动轨迹，看你想买的优质资产。
过：放心，等形成了明显的区域传导效应后，你再通过也来得及，
有网友担心，那会不会错过低价买入的机会呢?
我们每个人的一生，都会面临很多危和机，
危中蕴含着机，但危后可能还有更大的危机。
偶尔的“错过”其实并没有那么可怕，
真正可怕的是因害怕“错过”而犯下的“过错”。
