楼市回暖部分城市二手房价下降，最近几个月相信很多人都被所谓的楼市回暖刷屏了。被各类传闻耳濡目染时间长了不自觉会让人产生一种错觉房地产现在确实很火热。事实果真如此吗要知道楼市是一个很复杂的市场如果只是根据又出了几个地王又有几家楼盘房子秒磬就能得出火爆的结论未免太过草率。
我们不妨从二手房的角度还原楼市的“真面目”。
中原地产分析师撰文指出4月市场分化继续明显有12个城市二手房价格下调一二三线城市都有分布其中包括广州、济南、成都、武汉、青岛等城市维持下跌。
更值得注意的是从去年10月开始已经连续7个月有超过10个城市二手房价环比下跌。
这就是楼市火热的“背面”远没有你想的那么强势相反我们看这些城市的名字都是上半年新房异常火热的地区。
为什么说二手房才能反映真相呢
第一越是热门城市面临的调控越多限价、限签这些措施也就越多长此以往自然会形成房价倒挂即二手房价比一手房价还要贵。
第二最关键的问题是越来越多的城市进入到了存量市场什么叫存量就是大部分房屋交易都以二手房为主二手房的体量越来越大了市区可供开发的土地越来越少此时二手房价往往能代表更真实的市场情绪。
这种“冰火两重天”的格局对后市有何影响
首先大家注意看许多都市圈周边的三四线城市二手房价并没有下跌因为小城市的新房库存较多而这些热门城市二手房持续下跌意味着新房和二手房之间的鸿沟会被抹平从侧面也说明了房地产正在回归理性。
换句话说有的主城区的老破小溢价太高未来买单的人会越来越少学区房就是最佳的例子。
其次对一二线城市来说二手房成交代表的是中心城区新房成交代表的是远郊区域。
从今年新房和二手房的强烈反差中我们可以得出一个结论很多城市的市中心不断外移或外迁人口流入越多的城市未来远郊房价就越坚挺。
相反那些人口流入不足短期城区扩张太迅速的城市房价仍会进一步下跌比如最近两年没有及时在“抢人大战”中率先发力的珠三角和长三角部分城市谨防过热的风险。
