中国房价单边快速上涨时代已经结束了！
这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话，感到高兴。当然，也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热，一步步吸引人高价入市炒房，你说不快速上涨，我赚毛个钱！
开发商售楼处24小时热线：15620564829
对此，官方其实早就定调，房子不是用来炒的。
不用来炒有两个办法，交易规则上不给你太多炒的机会，比如长时间锁定，已经这么在干；还有一个可能就是房价单边快速上涨终结。如此，你自然只能炒毛线。
现在需要判断的就是，单边快速上涨是不是终结？
恰好，万科发布年报，杠杆游戏搬砖之余，竟然去对比完了万科近些年的财务状况。然后，我想说，从万科自身财务、经营角度而言，郁亮对房价不再单边上涨的言论，可能真有价值，起码可以信一半。
接下来，杠杆游戏就从万科过去几年的财务说起。
1
不仅净利润大涨33.4%，2017年万科净资产收益率创下近年来新高，但过去经验表明高峰往往就是房价企稳的开始
如万科2017年年报显示，万科实现营收2429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%。每股基本盈利2.54元，增长33.4%。
2
而看营收，增长微乎其微，背后的原因其实就是，房价上涨带来的超额利润。房子如果不怎么涨，该怎么卖，还是得怎么卖？如果涨了，那就是多赚的。
但这样的情况可以持续吗？我们接着回顾过去几年万科的净资产收益，和其他财务数据。
3
当年的净资产收益率只有18.09%，不如2016年的18.53%。为什么？因为这轮房价主要是从2016年才整体启动的，少数城市2015年开始启动。而2015年的营收、房屋销售，都是2014、2013、2012年拿的地。
4
2014年是出了名的库存年，当年万科的净资产收益率为近5年来低，17.86%，净利润也只比2013年增长了6个亿。和当年庞大的各项成本比起来，特别是和2013年比（如下图5），营收增长很低，营业、销售、管理成本却都上升不少。
而当初那轮，地价也曾冲到一个高度，所以2015年的净利润也好，净资产收益率也好，都还在缓慢爬坡中。
当然，情形比2014年要好。
“房价单边快速上涨时代结束”可以信一半！
无论如何的是，万科2017年的表现也好，恒大、碧桂园的表现也罢，都达到了一个新高度。
在冲高之后，就是一个企稳阶段，甚至不排除局部、小规模的阴跌。对于房地产来说，这真的是周期。
对于今天的大背景来说，也得相信这三句话：
1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；
2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；
3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。
这可能是更大的时代趋势。新时代，万科说自己要做城乡建设与生活服务商，此前，他说自己是城市配套服务商。
一个时代真的变化了，人傻钱多的金融环境暂时也没有了。
不过，等着跌也幼稚。其实道理说了几万遍，怕房价跌的，除了开发商，也包括我们地方政府部门。他们需要钱啊，需要土地实现很多梦想，填很多窟窿。
所以说，“房价单边快速上涨时代结束”或许是真的，但郁亮的话并不代表房地产不赚钱，也不代表房价进入下跌时代。
比如，去年这个时候，万科说自己在为房价下跌做准备，点名12城。那时，尚未收购万达项目的融创孙宏斌认为，调控影响将远超预期，对楼市非常悲观。
结果2017年，万科、融创都继续获得大发展。
这只能说明，刚需很害怕，投资者持续想炒房，政府依旧对房地产很好。
开发商售楼处24小时热线：15620564829
