首先天津目前状况是近期天津房价走势，市区3万，好一点的区4万，核心区6万，核心区学区8-10万。
根据目前天津网签数据来看，卖的最好的，是200万以下的户型。很多均价4万的小区，自今年3月起，一单都没有成交；一些主打50平小户型的小区，或者是均价低于3万的近郊盘，承接了大部分购房需求。
比如分析的某个当前均价4万的小区，在某个地产中介数据中，近5年共成交了28单，其中2015年成交了8单，2016年成交了14单，这两年占绝对多数。可见人们都是不涨不买。而2016年整体成交记录里，300万以上的成交比比皆是近期天津房价走势，比例远高于2017年。
简单分析这个现象，可以认为天津人的购房潜力，在16年基本释放殆尽，以至于17年购房主力军只能承载200万以下的房子。200万的房子按3成首付贷款25年，利率上浮之前月供也需要8000元（天津社保统计16年天津职工平均月薪5200元），可见200万房产基本达到普通人的承受能力上限，未来刚需接盘的能力很难提升。
未来在消息面没有大变化的情况下，天津整体趋势判断为阴跌缓跌，但是200万小户型成交仍然继续旺盛。受益于东北人口流出，天津在未来多年仍然会有一定的年轻人涌入，其首次置业会优先考虑郊区的低价盘和市区的上车盘。
2019.4.4
这个老答案下一直有人陆陆续续有人咨询买房的问题，正好借着上班摸鱼更新一下。
眼下天津这波楼市小阳春感觉快要走完了。其实以天津的二手房体量，按正常年均换手率1-2%，每天的成交都要100+套才健康。小阳春更像是成交极度压抑之后的小爆发。其实对16年有关注的人都记得，当时的日成交起码是现在小阳春的3倍以上，其中将近一半都是300万以上的成交。相比之下3月的小阳春实在是不堪入目，量能一般，高价房源的成交目测不到20%，有钱人为什么不买房了？
天津是一个投资氛围浓郁的城市，郊区新盘的大部分买家其实都是本地有房的人。因为天津是少见的为体制内成规模缴纳补充公积金的城市（连北京都不交），30%的补充公积金，意味着体制内的人每月工资的将近一半，最终只有通过买房套现，所以150万上下的投资房产在天津是不愁卖的，同时市区外环和近郊积累了大量的投资盘（天津房租一直涨不上去也在于空置房太多）。所以看看天津房市，就会发现300万以上的二手房乏人问津（即使天津老房子很多改善需求巨大），郊区200万以下的新房卖的飞起（然后都空着）。
天津巨大的投资盘，对未来的房价是一个潜在的巨大利空（当然大家不套现就一切安好）。同时房价还有另一个大利空，房产税和遗产税。随着经济体制向西方接轨，这两个税是早晚要出的，大家心知肚明，只不过现在都假装看不到，这样才能继续把游戏玩下去。
不考虑爹妈，对一般家庭来说，退休前实际上是要攒出两套房的，30多一套，60多等到前一套变成危房，还要再买一套（没算子女）。所以我不推荐购买总价超过家庭10年收入的住房（有矿请无视），务必量力而行，否则将被时代的车轮碾过。
以下随便列一些需要注意的点
1）二套的限购可能是长期的，首套资格是宝贵的；
2）顶楼和郊区的高层，流动性都比较差，都买郊区了务必买洋房；
3）高层住宅20年房龄就会开始显著贬值，比7层房快，比一般人想象的也快；
4）对北辰和河西的新房/次新房，要留意住宅用地是否是毒化工厂征地来的，更多的我不会说；
5）天津老龄化比较重，低层会比较抢手，或者说已经抢手了；
6）天津的学区偏贵，北京顶级学区20w一平，天津顶级学区10w一平，但是天津顶级的公立恐怕差北京不止一倍，根据经济规律，将来是私立的时代；
7）300-500w可以买比较好的社区，挑选重点看周边底商消费能力和假货数量；
8）天津的重工和化工已经整体外迁，滨海新区污染就比较重了，同理还有天津北部的远郊。
其他阅读
