阴阳双鱼，一面专业，一面温暖。
200万总房款，在和平也不是买不到房产，但是拆间基本没有什么居住属性，房子不能自住，需要租房。不过这也没什么，现在每当小学放学的时间，和平区的地铁口都会聚集众多学生和家长，其实能够住在和平的人毕竟是少数。我有个表弟，家住在北辰，孩子的户口落到姥姥家，在和平上学。今年小升初摇号进了市一中，每天我表弟开车从北辰到和平接送孩子上下学。我遇到的大多数在和平上学的家庭，都在学校附近租房，或者在距离学校最近的其他区（河东、河北）租房。房租便宜，过了海河就是和平。
很多人认为选择和平上学，孩子入学之前需要提前持有三年房产，很可能会影响孩子参加小升初摇号。不过和平初中转学和其他区不同，可以在六升七的时候转学，而其他区最早转学时间为七年级下学期开学前。可以说和平的初中转学政策是非常友好的，而且和平的学校没有坑校，统筹进哪个中学都可以。今年六升七统筹，一片和二片有有被分到三片的情况，三片不会出片，因此可以考虑和平三片的房产。
和平说完了天津房价最贵，再说说南开和河西，这两个区我经常放到一起，能够做个比较，看看究竟选择哪个更合适。
一、房价
整个区的单价比较，9月贝壳指数，南开28766，河西33735。南开的单价无论是同比还是环比均有所下降，河西环比与上月持平，同比去年有一定的涨幅，说明目前河西的热度仍然很高。热度高说明家长对河西的认可，政府的宣传是一方面，还有中介对河西的炒作。
南开区的热门区域集中在北片的鼓楼、兴南街、广开街、长虹街，以及南片的华苑和水上公园；河西的热门区域集中在整个河西一片和河西三片，即使是像河西三片惠众家园那种出了小区就到了津南的地方，热度也一样高。
先看下南开几个热门区域的价格：
鼓楼：41601，价格小幅上涨；
兴南街：36337，小幅下跌；
广开街：35506，基本没有浮动；
长虹街：28654，小幅上涨；
华苑：28613，大幅上涨（9.3%）；
水上公园：29735，小幅下跌。
下面看看河西的价格，河西的涨势已经基本到达峰值，逐渐失去了支撑价格上涨的动力。
大营门：44382，小幅上涨；
下瓦房：41546，小幅上涨；
桃园街：41988，小幅上涨；
挂甲寺：36865，小幅下跌；
越秀路：41031，基本没有浮动；
陈塘庄：29228，小幅上涨；
柳林：24065，基本没有浮动；
新梅江：34412，基本没有浮动；
东海街：29073，基本没有浮动。
以上各区域价格可以看出，河西的价格涨势已经基本放缓，基本可能已经到达峰值。目前来看，对比南开的均价，河西基本完胜。河西最好的位置是大营门，南开最好的位置是鼓楼，大营门用了一年时间，均价超越了鼓楼，一方面说明了河西的热度，另一方面也说明南开价格的稳定性。在我看来，房子和股票的性质都是一样的，有涨有跌才符合市场规律。我国的股票市场，有多少次上涨是由于企业利润和业绩增长引起的？我很清晰地记得，2007大牛市的时候中石油登陆A股，从开盘价44.97，用了两年时间跌到3.3，而后经历了多年起起伏伏，最终也没能再到10以上。行情好的时候下跌，行情不好的时候上涨，这都是不正常的现象。在全国乃至全球经济形势不好的形势下，在天津大部分区域房产不断降价的情况下，河西仍然逆势而上，这不得不引起大家的注意。虽然人们习惯右侧交易原则（涨买跌卖），但是要结合当前经济形势去判断。
二、教育资源
选择河西的家长，必定是认为河西的教育资源好才在河西高价买房，就算是选择南开或者河东的家长，很多也是由于河西价格太高，退而求其次的选择。河西的教育相比较南开到底孰强孰弱，在没有成绩数据的情况下无法判断。历史数据没有任何参考意义，2023年是公民同揺参加中考的第一届。从一模考试成绩来看（前提是没有任何水分），河西的成绩基本稳定，南开的成绩也非常稳定，该在前面的都在前面，该垫底的基本也还在原地。但是中考最终各学校成绩排名没有公布，应该是教委不敢公布。
现在家长们选择在哪个学区买房，无非是冲着区内名校和重点学校的牌子。在小升初放弃考试优胜劣汰，并且实行公民同揺以后，金字招牌的含金量到底还有多大？今年天津本土中考状元出在红桥区三中就说明了不是一定要在上三区才能出成绩，能否出成绩更多取决于家长和孩子的共同努力。我始终坚信任何一个差的学校都有好的老师，不是一定要进市五所或者私立学校才能有出路。
选择南开的家长，多是为了南开的私立学校，目前全区排名在前的也确实是六所私立学校。说实话这排名也确实让我挺费解的，南开中学那么好的学校，难道每次考试就没有一次能够进入前几名，超越私立校？作为公办第一的名校总是排在私立后面，这现实吗？再看看河西，曾经的私立五所多强啊，为什么要自废武功，砍掉那五所私立呢？如果是要顺应民转公的潮流，那为什么还要再重新建立华星和海河博爱两个私立校呢？从师资力量上看，河西新建学校就要不断从社会面上招老师，那种代课老师虽然具备教师职业资格证，但是没有几年教学经验，甚至在教学方面只是一个小白，把孩子交给这样的老师，对孩子的学习能有多大的帮助呢？河西曾经有家长爆料过，某三个字名校用美术老师去代课语文。现在各个学校的生源都很多，体制内的名额有限，一个老师教授多门课程的情况比比皆是。但是用一个副科老师去教授主科目，那是对孩子负责的态度吗？起码目前南开的生源虽然也很紧张，但是还没有听到过这样的情况发生。
我给孩子选择南开，一方面是我的母校在南开，我了解南开整体的教学水平。另一方面我觉得南开的生源相比河西要少很多，转学更为稳妥，从今年秋季转学看，南开教委的处置方式比较人性化。河西面对越来越多的生源，并没有采取限制学位的做法，而是不停新建学校，而新学校无论是硬件还是师资都让家长们无法接受。南开起码还限制五升六不能转学，但是河西没有任何限制，照单全收。再看转学结果，只能用“极其混乱”来形容。在追求房地产市场带来的利润时，还有谁会惦记教书育人的初衷。相比较之下，我认为选择南开比选择河西更为稳妥。
三、地理位置及商业配套
把地理位置和商业配套放到一起来说，因为地理位置好的区域就会汇聚大量的人气，必定有发达的商业及配套。
南开区发展要比河西区早很多，因为南开区鼓楼的老城厢就是曾经的天津城。八国联军入侵天津，拆掉了天津城墙，变成了四条路，也就是如今的东、南、西、北四马路。后来列强在和平及周边划定租界，和平就成为天津市的核心。南开与河西都有与和平交界的区域，南开距离和平最近的是北片的鼓楼、兴南街、万德庄，以及处于中片的天南大；河西与和平接壤的是大营门和马场道。
目前南开的几大商圈：鼓楼、古文化街、文庙、新世界百货形成的文化商圈；广开街西南角天佑城连同红桥西北角水游城、南开大悦城连同和平食品街形成的综合体商业商圈；南片水上公园、时代奥城、体育中心形成的休闲购物商圈。这几个商圈的地理位置非常好，区域内的房价也比同区其他区域价格要高。
河西地理位置最好的地方是河西一片的大营门、下瓦房和桃园，而河西最繁华的地方却是属于二片的市政府、文化中心区域。大营门属于小白楼商圈，确切地说，这个商圈属于和平。小白楼是和平、河西、河东三区交界处，由音乐厅、滨江购物中心、凯旋门构筑的小白楼商圈是整个河西商业氛围最浓厚的地方。也可以说小白楼是五大道风情区的门户，大营门紧邻和平区五大道，因此五大道的小洋楼在大营门也得到了部分延续，因此大营门的房子虽然普遍很破，但是临近五大道并且有闽侯路小学的加持，所以房价非常高。下瓦房和桃源街的商业一般，一边是大营门，一边是河西最为繁华的友谊路，所以价位都不低。
天津市政府自从和平区搬到了河西区，天津市的发展重心就开始向南倾斜。文化中心建成，让越秀路、隆昌路、友谊路区域的价格大幅提升，这边也成为河西区人流量最大、商业发展最好的区域，整个片区的发展直至黑牛城道快速路。再后来新建的新八大里商圈，虽然人流量还可以，但是和老的商圈相比还是有很大的差距。至于陈塘庄、东海街、柳林等几个片区天津房价最贵，地理位置相对较偏，东海街和柳林基本是河西与西青、津南的交界处，那边如果发展起来，起码还需要至少十年的时间。
四、几点需要注意的情况
1.转学方面，河西没有片外统筹，但是无论高年级和低年级，均出现片内统筹的情况，即转入非住房所属学校。亦或是转入新建的尖山校区或者北极星校区，北极星学校是由厂房改建的学校，其日照不符合民用建筑设计标准。南开小学已经出现片外统筹的情况，转学的话没有必要不要选择重小的学区房。重小不接收转学，而片内普小的学位非常紧张，要先解决学校所属小区内的生源，因此极有可能会分到中片。不要觉得重小学区房有特权，除了价格高和普小住宅没啥区别。
2.转学尽量不要扎堆，不要看哪个学校热门就选哪个。既然转学都是普小，尽量选择热度低的学校，热度高的学校不一定好，但是很有可能因为没有学位而转不进去。所有热门学校的热度，全是中介炒上去的，不是为了您家孩子的教育，是为了卖房赚钱。选择热度低的学校转学，起码孩子上下学离家近。像惠众家园那样出了小区就是津南区的房子最好别买，周边除了一个供热站啥都没有。曾经有客户和我说，中介说了，这里是重点发展的区域，以后商业配套都会起来的。能把客户忽悠成这样，我的确很佩服那个中介的口才。
3.南开北片跃升里小学的房子慎重选择，那边是南开与西青交界，很多小区不仅行政区划属于西青，就是户籍也属于西青，只有学籍属于南开。那种小区的房子比南开区的房子便宜很多，也能上南开的学校参加南开的摇号，但是“飞地”始终是一个定时炸弹，我是那么觉得的。
4.如果预算够不上河西一，宁肯选择河西二也尽量不要选择河西三。河西三的配套资源太差了，距离最好的四中和四十二中又非常远，除非认头孩子去枫林路或者双水道。不选河西一片或者南开北片，最好的选择是南开南片。华苑的房价为什么上涨，南开实验九年一贯制学校，既免除了小升初摇号的困扰，又能够保证孩子成绩。如今南开实验的成绩已经超越了二十五、崇化北马路，而排到了南开中学后面。
5.再说回价格，河西目前溢价率很高，主要是河西三片溢价率过高。三片不是不可以买，能够保值的只有挂甲寺土城小学附近。小海地那种地方没有价格支撑点，被寄予厚望的北师大附目前也是倒数第三的状态，和微山路半斤八两，集合了两个垫底校的河西三片，能比二片好到哪里去呢？
