近日，天津市规划和自然资源局发布了《关于进一步做好分期土地出让支持政策实施工作的通知》(以下简称《通知》)，明确了天津市分期土地出让支持政策的申请条件、工作程序和监督管理要求。
中国经营报》记者注意到，天津《通知》中提到的阶段性土地出让金支持政策主要涉及分期支付土地出让金，具体而言，凡2023年12月31日前在天津新出让的经营性房地产用地，应在土地出让合同签订后一个月内支付50%的土地出让金，其余款项可按合同约定分期支付，支付期限最长不得超过1年。
实际上，近年来包括天津在内，已有河北、重庆、上海、浙江等多省市出台土地出让支持政策，主要涉及延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件等。业内分析认为，相关支持政策在一定程度上放宽了土地出让条件，能够缩短项目开工与预售时间，提高企业资金利用效率，促进投资积极性，进而推动房地产市场良性循环与健康发展。
明确适用条件
天津市此次《通知》提出对具备分期独立开发建设条件的地块可实施阶段性土地出让支持政策，并主要围绕出让土地以及土地受让人等两方面，提出了7条适用条件。
具体来看，要适用天津市阶段性土地出让支持政策，出让土地需为新出让的经营性居住用地(以取得土地成交确认书日期为准)且在《通知》印发之日前尚未签订土地出让合同;同时应具备分期独立开发建设条件。
对于土地受让人，要适用天津市阶段性土地出让政策，土地受让人及其母公司在天津市不存在失信记录，以国家企业信用信息公示系统核查为准，且未纳入天津市“保交楼”企业名录;同时，2020～2022年期间，土地受让人及其母公司在天津投资开发建设项目无重大安全事故记录，在天津市不存在欠缴土地出让金行为等。
满足适用条件情况下，《通知》提出了阶段性土地出让支持政策的具体工作程序，即经前期论证后签订合同并办理不动产权证。
签订土地出让合同时，《通知》要求合同签订责任部门和土地受让人应按照出让土地所在行政辖区的区分局审查同意的方案，在土地出让合同中明确分期核定用地图、分期缴纳土地出让金、分期办理交地手续等事项。
对于不动产权证办理，《通知》要求，签订土地出让合同且缴纳不低于土地出让价款50%后，土地受让人应在3日内告知合同签订责任部门;合同签订责任部门则将土地出让金缴纳情况和土地交付情况函告区分局、不动产登记部门，函中应明确已缴纳土地出让价款能够覆盖需办理不动产权证土地对应的地上规划建筑规模。不动产登记部门收到合同签订责任部门出具的函件后，依土地受让人申请办理首期地块的土地权属登记。
克而瑞方面分析指出，《不动产权证》是办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等项目开工或预售证件的必备前置条件，天津市阶段性土地出让支持政策无疑缩短了房企开工和预售时间。同时取得《不动产权证》后可以进行银行抵押融资，对于土地出让金较大的地产项目，仅支付50%的土地出让金即可启动。
需经前期论证与后期监督
除明确具体适用条件外，天津市此次《通知》还明确了前期论证与监督管理等程序，进一步细化完善了阶段性土地出让支持政策。
对于前期论证，《通知》明确，在取得土地成交确认书3个工作日内，土地受让人应持出让土地的分期独立开发的建设工程设计方案总平面图(以下简称“方案”)及相应的核定用地图，向出让土地所在行政辖区的区分局提出审查方案的申请。
在收到土地受让人申请后，区分局7个工作日内审查完毕土地受让人报送的相关资料，审查主要内容包括方案的合理性、可行性及非经营性公建是否已列为首期建设。审查同意的，区分局应通过集体决策方式确定分期地块用地范围、用地面积、建筑规模、绿地率、建筑密度等规划指标，并同时函告土地出让合同签订责任部门与土地受让人;审查后不符合分期独立开发建设条件的，区分局应及时告知土地受让人并做好解释。
值得注意的是，对于不动产权证办理，《通知》明确按出让合同约定缴齐全部土地出让价款后，土地受让人方可向不动产登记部门申请办理全部出让土地的权属登记。
对此，《通知》要求各区分局要进一步加强阶段性出让土地政策的监督管理，按《通知》实施的项目，各区分局应按照土地出让合同约定核发建设工程规划许可证，未缴齐出让土地全部土地出让价款的，不得核发全部出让土地的建设工程规划许可证。
此外，《通知》还要求合同签订责任部门要配合税务部门做好土地出让价款催缴工作，各区分局要按照职责进一步加强出让土地开发建设监管工作，在土地受让人未按照土地出让合同约定缴纳土地出让金时，依法依规及时收回相应的出让土地。
