近期，北京房租大涨成为舆论焦点，一则网帖爆出某些长租抬价抢房后，更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。
不过，在这场舆论风暴中，租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据。北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中，长租公寓推动的比例有多大?
对此，券商中国记者日前对北京部分地区的市场进行了调查，并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士：
1、与去年同期相比，住房租金涨幅确实比往年高一些，但是环比涨幅并没有那么高，而且并不是所有区域均出现上涨，续租一般涨的不多。
2、7月租赁月报中部分小区涨幅较高，是成交量基数小造成的统计现象。
3、抬价抢房现象非普遍现象，多个中介人员向券商中国记者表示，抬价抢房的现象在本小区没有发生过。
4、租金上涨的根本原因是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家能够独大。
真相一：北京房租并未普遍大涨
北京房租初被关注，起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示，7月北京租赁市场步入传统旺季，市场温度提升。单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。其中，顺义区和东城区租金涨幅居前，环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅高，达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。
不过，券商中国记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到，与去年同期相比，租金涨幅确实比往年高，但是环比涨幅并没有那么高。
东城区某小区附近某中介人员告诉券商中国记者，去年11月北京那场大火后，房租开始上涨，到现在不到一年时间，该小区平均涨了近一千块钱，比如一个开间去年租金在4200-4500元/月，今年能租到5200-5500元/月;去年5月东西向的2居室租金7600元/月，一年到期后，今年6月涨到8200元/月。不过。一般续签的房子不会涨那么多，到期后一般涨200元左右，多涨500元，而涨得多的是新挂出来的房源，业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张。”他说。
“去年北京大火后，公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除，大家都住楼房了，客户多了，业主本能地跟风涨价。”上述中介说，附近一个小区的3居室，业主报价12000元/月，结果挂了3、4个月没租出去，现在又降到10000元/月了。
该小区附近另一位中介人员也对券商中国记者表示，租金涨幅没有那么高，也就是二百左右。
券商中国记者梳理链家网上成交记录了解到，去年7月22日，该小区45.43平方米的一居室，租金4800元/月，今年7月22日，同户型成交租金为5000元;去年4月26日，98平方米的两居室，租金7300元/月，今年4月22日，同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月，到今年6月，同户型发布的价格是5200元/月，涨了700元，涨幅达到15.5%。这也印证了前一个中介所说的续租一般涨的不多，新挂出来的报价与去年成交价比涨幅较高的说法。
另外，券商中国记者从海淀区北四环附近的某小区了解到，该小区某2居室去年租金在7千多近8千元/月，而今年租金能达到8千5到9千元/月，涨了不到一千块钱，同比涨幅在10-15%左右。“租金今年年初开始上涨，近比较稳定 。”该小区附近某中介人员说。
真相二：成交量基数小导致部分小区涨幅较高
对于贝壳研究院报告提到的个别小区租金大涨的原因，贝壳研究院回复券商中国记者则称，7月租赁月报中部分小区涨幅较高，是成交量基数小造成的统计现象。其中，租金涨幅TOP3的新奥、三义庙北及城华园三个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套，而6月成交量分别为5套、5套和7套，成交量小导致租金水平受结构性因素影响而产生较大波动。
以新奥洋房为例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型，其中还有一套160平以上的超大户型，而7月成交的6套房源全部为一居室，故数据显示一居室单平米月租金比多居室高出20%左右。因此，不宜将个别小区租金的大幅波动错误解读为全市租金水平的明显上涨。
对于租金上涨的感受，不同区域的租客感受不同，也并不是所有租房人都感受到了近期房租大涨。刚毕业2年的张女士对券商中国记者表示，她此前租住在东五环某中介代理的合租公寓里，中介告诉她，如果今年续租涨价300元，如果不续租，这个房间再对外报价将涨400元，她认为300元涨的太多了。而在南三环某小区自如合租公寓里的李先生则对券商中国记者表示，他第一年的房租是2190元，第二年只涨了40元，今年一点都没涨。家住海淀区某学区的刘女士也对券商中国记者表示，她想出租自己的小户型时，中介告诉她租金近期没有上涨。
真相三：抬价抢房现象非普遍现象
8月1日，网上一则文章称，自家房源出租时，自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。于是更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓，并进行“炮轰”。
尽管自如和蛋壳都进行了回应，蛋壳公寓更是公开声明称“经查证，该文内容虚假，捏造事实，公司已经向公安机关报案并向提起诉讼”，但是在上述网帖下面的网友回复中，有人也表示有过类似的经历。那么，抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗?长租公寓推涨租金的比例有多大?
在北京多个小区的采访中，多个中介人员向券商中国记者表示，抬价抢房的现象在本小区没有发生过。
“普遍应该不至于，但是肯定达到一定数量了，凭我的经验推算，大概占比20-30%。但是这20-30%是有传导作用的，业主的心理预期会被抬高，如果同一小区业主都涨价了，租户后没得选了只能被迫接受，这就叫蝴蝶效应。”原我爱我家(5.580, -0.05, -0.89%)集团副总裁胡景晖接受券商中国记者采访时说。
胡景晖还认为，在租金上涨复杂原因中，包括供需矛盾、居民消费指数(CPI)、季节性因素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经验推测，争抢房源因素占比达到三分之一，客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素，也不构成超过50%以上的主导因素，所以没有这三分之一，租金一定没有涨这么邪乎。”他说。
真相四：长租公寓行业没有一家独大
北京中介协会副秘书长李俊良则对券商中国记者表示：“我们没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在，在约谈中，有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为，但是各家都有价格评估系统，高于系统价格的，无法成交。但是从行业的角度看，我个人认为，长租公寓行业因为有相关的服务和管理成本，收进来时给到业主的钱要比业主直租少一点，再租出去的时候，因为有装修配置，租金会比客户与普通租赁的业主直租要多一点。我认为，抬价抢房这个事从常规的经营逻辑来说有点说不通，大的风险点来自于收的房子租不出去，如果小区的普遍租金低于收房成本，必然租不出去。而空一天不租就是损失，即使有资本推动，那些融资额也烧不了几天。”
“租金上涨的根本原因是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家能够独大，去年官方统计，北京每年租赁成交量247万套次，长租公寓占不到20%，大部分是业主直租或居间成交的，而且租赁机构也有很多，长租公寓在北京租赁市场中占比太小，还达不到垄断，未来也不太可能形成垄断，目前大家不必有这个担心。”李俊良对券商中国记者说，北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房，他们承诺里也说了，大家拭目以待就好了。
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