铱星导读
兔年春节前铱星云商曾盘点了深广北上四个一线城市2023年拟开业商业项目名单（1.深圳广州；2.上海；3.北京），收到了不少业内小伙伴的积极反馈，大家对全国代表城市今年拟开业项目颇为关注，因此本系列将对位列最新一期新一线城市榜单中的15城2023年拟开业代表项目梳理后统一发布，以期为业内人士提供参考借鉴。
篇幅所限，铱星云商将依次按华南、西南、华东、华中、华北西北等分五篇发布，此为华北西北篇，包含西安、天津两城。
资料显示，新一线城市榜单由第一财经·新一线城市研究所依据品牌商业数据、互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据对中国337个地级以上城市排名而出。该榜单标准依托商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性等五大指标。因此，概括地说，进入新一线榜单的城市代表着拥有仅次于一线城市的商业发达程度和经济发展韧性，也意味着这些城市中拟开业代表项目具有较强的消费力支撑，处于较稳定的发展环境，今年亮相市场的确定性较大。
据了解，在《2022城市商业魅力排行榜》中，15个进入新一线名单的城市依次是成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥和青岛。相较于2021年，合肥重回“新一线”，沈阳首次离开榜单，有几个城市位次略有调整。
综合来看15个新一线城市近两年已开和将开的商业项目，我们发现以下特征和小趋势。
规模化连锁企业跑马圈地；同时，一些非标商业异军突起，在破局设计和内容同质化方面功不可没；此外，传统百货公司寻求转型、奥特莱斯扩张、重奢商业下沉、商业资管分离等现象也此起彼伏。
历史底蕴深厚的老城项目焕新升级需求尤甚。典型如武汉、天津等。武汉2023年17个拟开业项目中7个为存量物业改造，像武汉SKP、汉街万达、中商世界里销品茂购物中心等知名商场；天津2022年9个新开业项目中超3个为存量升级，即天津金茂汇、新开河万达广场和泰达时尚购物中心；2023年天津拟开项目中和平区3个均为存量改造，即天津和平印象城、友谊新天地广场、友谊精品广场等。
纵览一线和新一线19个城市近两年亮相的数百个项目，因招商不力或建设周期限制而延期开业的项目批量出现，有的甚至一延再延，被冠以“鸽王”称号。
西安
凭借西北门户区位，城市枢纽性是西安突出优势。但是，商业资源集聚度和城市人活跃度有所下滑。2022年，西安共约有7个商业项目开业，商业体量共42.31万㎡，截至2022年年末，西安购物中心存量数（商业建筑面积≥3万㎡）为103个，总体量高达883.92万㎡。
据铱星云商不完全统计，西安2023年全年预计开业商业项目25个，新增商业体量预计192.48万㎡+。不管是2023年即将开业的高新大茂城、大明宫世纪金花；还是极有可能提至2023年底开业的西安荟聚；更有2024-2025年落成的华润国际文化商业中心、小雁塔太古里、国际机场T5商业区等明星项目，都预示西安城市商业将进入全新发展阶段。下文对2023年西安拟开业代表项目简要介绍。
未央区
✦ 西安浐灞印象城
原西安东郡万科广场项目即浐灞印象城是继龙首印象城、太白印象城之后，印力西安布局西北的第三座印象城，项目毗邻地铁三号线辛家庙站，商业面积约6.4万方，项目已官宣6月22日正式亮相，致力于打造成西安乃至全国社区商业的标杆项目。
项目结构为地上五层，入驻品牌有：永辉BRAVO、沃美影院、星巴克、奈雪、 必胜客、 肯德基、周大福、六福、潮宏基、小米、华为、荣耀，京东之家、卡萨帝、宝岛眼镜、添可、天天大世界、MVP篮球、李宁、梵伊诺瑜伽、佰烧、火炉旁、兰湘子、三个椰子、呷哺呷哺、九记冰厅、82度焖锅、串一、池奈等。
✦ 西安大明宫世纪金花
2022年6月17日，世纪金花发布租赁“大明宫购物中心”物业的公告，公告显示，租赁该物业期限为二十年，租金合计约16.7亿元。该项目位于太华北路，地下两层至地上七层，体量超21万方，为西安第二大商业体。根据公告，世纪金花将其“作为一个全新全客户智能综合购物中心运营”，将为“现有规模较小且属传统百货商场业务模式的商业项目提供有意义补充”。
✦ DMC大茂城购物中心
大茂城购物中心位于西安市高新丈八北路与科技西路西北角，与地铁3号线和11号线丈八北路站无缝接驳。项目商业体量超10万方，分地下两层、地上八层，此外还包括写字楼、公寓和希尔顿花园酒店。
项目打造西安首家室内原生立体秘境花园、纵跨1-4F飞天梯、27米室内瀑布，集超市、影院、美食、零售等业态，汇聚200+品牌、先锋主题概念店，为周边客群打造一站式购物、休闲、娱乐、社交都市综合体。
✦ 金旅城•体育之窗
图源：西安楼市AI
金旅城•体育之窗作为陕西国际体育之窗的高端商业部分，是“国内首家运动主题社交中心”，项目以“年轻力主场”为商业主题，携手杰恩设计，打造四大场景亮点，营造运动现场、名品奢荟、MIX生活三大主流业态。项目在3F创造性规划了“西北地区唯一商业综合体内国家级标准赛事场地极限双冰场”天津奥特莱斯附近房价，该冰场已于2023年2月28日开业，填补了西北地区体育综合体内高规格“专业赛事冰场+综合娱乐冰场”的空白。
✦ 方圆荟•长安广场
方圆荟•长安广场是世纪金源商业管理集团继西安·方圆荟（高新）购物中心、宝鸡方圆荟·华夏MALL后布局陕西的第三座购物中心，项目位处高新CBD与长安区大学城交汇处，与西沣路、西部大道等主干道紧密连接，双地铁口5分钟直达，且西安高新云轨示范线时代广场站与项目无缝衔接。项目周边3公里内有住宅小区170个，企事业单位写字楼42座，覆盖常住人口达43.7万人。
项目秉持差异化布局的理念，以高匹配度的商业配套打造全新品质生活中心，在品牌组合上更具创新性，通过融合多元业态锁定垂直客群，为项目构建出包含亲子家庭、商务白领、潮流青年等在内的全客层商业架构。文投·国际影城、瑞力健身、星璨火吧KTV聚会餐厅、乐天大世界、遇见你玩国界、李宁标杆店、鸿星尔克星创店、周大福、华为科技生活馆等优质品牌已签约入驻。
雁塔区
✦ 南飞鸿•乐荟中心
乐荟中心项目地处南三环与朱雀南路交汇处，定位“一座会呼吸的城市级商业体”，项目总体量45万㎡，包括西安第二家索菲特酒店（5.8万㎡）、甲级写字楼（7万㎡）、商住LOFT（8.2万㎡）以及10万㎡商业，和已开业的乐荟里街区。
项目打造乐荟公园、流星花园、七星斗、花溪谷、雀桥等五大主题空间，将引入200+品牌，包括Meland club西北首家旗舰店、盒马鲜生西北首个设计创新店、幸福蓝海国际影城西北首家旗舰店、意香意料La Spezie西安首店、勇日料、杨桃餐厅等，预计于二季度开业。
✦ 曲江新乐汇
曲江新乐汇位于大唐不夜城北段，于2022年5月竣工交付转入招商阶段。项目位置紧邻大雁塔、大唐芙蓉园、大唐不夜城等标志性景点，用地面积超3万方，建筑面积超9万方，主要服务大唐不夜城景区游客。项目业态规划包括音乐娱乐、互动体验、网红餐饮、精致酒吧等板块，为人们带来更丰富的夜间体验。项目共分为B1、LG、L1、L2四层，停车位400余个。
✦ 西安荟聚
作为陕西省最大的外商独资项目，西安荟聚总投资额43亿元，总建筑体量超32万平米。项目毗邻雁南公园，占地205亩，规划总租赁面积超13万平米，配备超3000个停车位。项目建成后，除了将在城南为西安市民带来第二个宜家商场，还将汇聚450余家多元品牌，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的东西方交融、多元汇聚的购物中心。
长安区
✦ 星旋广场
星旋广场东临航新路，西接神舟四路，南临航天南路，北靠星云路。项目包含7万平米商业Mall、1万平米商业街区和4万平米体育休闲空间。项目总停车位约700个。项目在打造全龄段体育消费场景基础上，引入演艺、娱乐、展览、竞技等多种功能，将体育与潮流商业融合，填补西安城市体育综合体的市场空白。
一方面，项目兼顾业态互补，客群互补，打造舒氧慢活、24h夜经济生活场；另一方面，在国际影城、精品超市、餐饮美食、儿童教育、儿童游乐、精品零售、休闲娱乐等节点，都进行资源配置。
港务区
✦ 西安港务区万象汇
西安港务区万象汇位于西安港务区奥体中心东南侧，港务西路以西、向东路以南，占地面积约3.5万平米，总体量约15万平米，总投资30亿元，地下两层，地上五层（局部六层），是西安港务区核心商圈的商业综合体。项目开业后，将进一步提高区域商贸服务配套水平，满足群众购物、休闲、娱乐等生活需求，预计2023年竣工开业。
沣西新城
✦ 陕旅•丝路欢乐世界
陕旅•丝路欢乐世界是中国首座丝路文化主题公园，且并非以往围墙式、售卖门票的乐园形式，而是以无门票“开放式”街区为空间的都市娱乐综合体，总建筑面积超过34万㎡，其中商业面积8万㎡。
项目首倡“36小时微度假”理念，通过打造七大主题街区，涵盖主题游乐、浪漫婚庆、会议餐饮、温泉住宿、演艺演出等多元业态。16项室内外娱乐设备中，飞行过山车、四维旋转过山车等均为首次出现，还构建“一棵树”水上乐园、丝路欢乐假日酒店、摩玛梦想城、琴音剧场等多个功能场景。
天津商业资源集聚度相比上年上升2位，其中受品牌门店增长较快带动，大品牌青睐度提高了5位，首店首进品牌对天津商业氛围提升有一定效果。据赢商网数据，截至2022年6月30日，天津购物中心（含独立百货）共计125个，总体量达1017.71万㎡。据铱星云商不完全统计，2022年天津新开商业项目约9个（含改造项目），新增商业体量约56.86万㎡，其中，包括三座万达广场和一座金茂汇。
据铱星云商不完全统计，2023年内，天津商业体量猛增，拟开业商业项目达约18个，体量约165.1万方，其中，天津和平印象城、西青大悦汇、天津杉杉奥莱、天津中海环宇城、王府井购物中心等项目颇受关注。
和平区
✦ 天津和平印象城
天津和平印象城位于和平路步行街的西侧门户位置。项目将原万达影城、沃尔玛、百盛、国美四栋建筑进行整体改造，合计商业建筑面积约为13万平方米。作为天津重要的城市更新改造商业项目，和平印象城志在重塑核心商圈潮流文化、打造约5000平米特色运动主题屋顶体验区，搭配商业步行街和中心公园，为有态度的年轻人营造“日不落潮流引力场”。
目前项目已吸引了众多首进天津的体验品牌入驻，包括SPACE CLUB（已开业）、響LIVEHHOUSE、阿尔法KTV 等主力店；以及，天津首家常驻KPOP线下店Daki club、韩国沉浸式儿童主题剧院造梦盒子、都市儿童炫奇冒险乐园探洞工厂、天津首家星际传奇旗舰店、主题式非标影院至潮影城、娃娃机品牌夹击占等。此外，项目还引入「O Book」艺术书店，TOP级别买手店DTTC也将在和平印象城完成它的商场首秀。
西青区
✦ 西青大悦汇
西青大悦汇位于运河商务区黄金地段，是天津第三座大悦系产品，建成后将与永旺购物中心形成错位发展，打造成以青年人消费为主力的体验式高端消费购物中心。项目建筑面积约13.3万方，分大悦汇东里和大悦汇西里两个场馆，项目拥有裸眼3D大屏、全玻璃幕墙商业体、空中连廊等设施。将聚焦品质家庭需求，通过创新业态组合，打造区域商业标杆。
业态品牌方面，其中一座以年轻时尚为主题，另一座以家庭娱乐为主题，引入儿童游乐和影院等。据介绍，项目将引进30%区域首进品牌及天津市首店，奈尔宝、万达影城、Hi sport、九寸钉、周大福、Li Ning等品牌已确认进驻，项目计划于2023年12月底开业。
✦ 天津杉杉奥特莱斯广场
天津杉杉奥特莱斯广场位于西青区天津南站科技商务区枫雅道与博航环路交汇处，距天津南站约400米。占地203亩，总建面15万，规划200多间店，2400个停车位。项目为杉杉商业集团第16子，也是落址直辖市的首家重资产项目。
天津杉杉奥莱预计引入200+家国际国内名品折扣店，其中商业类型由国际名品、国内精品、运动轻奢、精品男装、时尚女装和孕婴童用品、餐饮娱乐等七大街区组成。预计项目于2023年9月28日开业。
✦ 枫雅印象城
枫雅印象城项目（原西青万科广场项目）位于西青区张家窝镇枫雅道，项目占地面积4.2万平米，总建筑面积近10万平米，定位为“激活反卷能量，欢喜自在IN力场”，以改善型家庭客群为核心，聚焦关爱周边家庭品质生活目标，重点引进多个知名生活方式品牌，为天津构建一座邻里型友好商业。
据此前相关消息，横店影城、华润精品超市万家MART、缪卡KTV、欧山健身、优衣库、星巴克、哈尼鹿儿童乐园、西西弗书店、福记茶楼、粤珍轩海鲜等品牌均已完成了签约意向。项目计划2023年9月底开业。
河西区
✦ 天津中海环宇城（天津梅江环宇城）
天津中海环宇城位于天津梅江梦湖西道与解放南路交汇处，地铁6号线解放南路站上盖，体量12万方，为梅江首个大型TOD商业项目，15分钟车程覆盖消费客群超100万，其中新中产家庭客群与高净值家庭客群人口接近80%。项目打造河西区首个3D裸眼大屏、天津首个屋顶滑板公园、天津首个顶层奢华无边界泳池，同时建设了2700平米星空下沉广场及天津购物中心首个花园景观露台，并在室内营造四大主题空间及三大主题中庭。
项目定位新生活方式体验中心，聚焦首店经济，布局的超250+品牌中，首店、高标店、定制店、出圈店占比40%，目前已经引进万家CITY超市河西首店、Galaxy Gym、完美世界影城河西首店、Missdeer蜜思迪尔家庭成长中心河西首店等主力店。同时，带来festin table天津首店、大阪串烧店原型彩吉鸟天津首店、董宴购物中心首店等餐饮矩阵。项目4月28日开业亮相。
北辰区
✦ 天津王府井购物中心
天津王府井购物中心位于地铁5号线北辰道站上盖天津奥特莱斯附近房价，总建筑面积约25万平米，总投资21亿元，计划招募超400家品牌，其中80%为区域首进品牌，打造首屈一指的商业新地标。
餐饮服务方面，项目规划建设2万平米全业态全关怀儿童体验空间、2万平米全时段全品类餐饮空间以及5万平米广场绿地与5000平米超大屋顶开放空间，配合运动、书店、家居、服饰等一站式全业态组合，丰富情景塑造津北新地标。
滨海新区
✦ 汉沽万达广场
汉沽万达项目由万达集团与天津津诚国有资本投资运营有限公司合作打造，位于天津市滨海新区茶淀街三经路与四纬路交汇处，为一商友谊广场+汉友百货商业综合体改造提升项目，该项目总建筑面积11.4万平方米，预计2023年10月底前开业。
项目涵盖影院、超市、服装、餐饮服务、艺术培训、休闲、游艺等体验式业态，将引进区域首店，包括星巴克、优衣库、周大福、小米之家体验店、西西弗书店、宝贝王、海底捞、半天妖等商户，满足区域消费者多方面的物质文化需求，形成汉沽新一代生活中心。
本文由铱星云商新媒体中心原创，作者：李敏，文章版权归铱星云商所有，图片来源于项目方、企业官网或网络，不作商用。
