像股市一样，房地产市场的短期价格也是存在着巨大的波动性，难以判断又无大意义。大陆的房地产历史也不长，加之各地披露的数据也不详细，很多判断全然无法展开。
但如果我们来看其它房地产历史更久长的地方样本，拉长到更大的周期里去看，也许会有更多的心得。虽然说，已然发生的历史经验未必可映照未来，但至少可以成为重要参照。对于政策制定者也好，个人操作者也好，都有很多裨益。以史为镜，可以知兴替。
离我们最近的房地产样本是香港，关于这个奇特之城，我们多年来非常关心它1998年的崩盘以及创造出的新名词“负资产”。这个的确对大陆现在的房地产所处的高位而言，有重要的警醒，一旦房价出现大幅下挫，后果不堪设想，也许你一生的财富全部化为乌有。对个人而言，如何防范那种“灭顶之灾”落在自己脑袋上，一定是一生中至关重要的大事。
惟其如此，我们更需要看香港过去数十年的楼市风云，从中管窥更多的密码。
香港房地产历史已有近百年，经历过多轮周期。我们从1980年开始算起，凡38年，因为彼时是香港有公开可查的房地产价格电子记录的第一年——我们可在香港差饷物业估价署、香港特区政府统计处的官网上查到非常翔实的历史数据。考察这接近40年的香港房地产大周期，要比我们每天陷在政策调控里提心吊胆要更有意义。
从1980年到2018年38年间，香港房地产经历了1981-1984（跌）、1985-1997（升）、1998-2003（跌）、2004至今四轮较明显的周期（其中1984-1985及2008-2009有过小幅调整）。再往前探，回到1960年代开始，那个20年，房价一样是一路波浪式上升的（香港人口从二战结束后的50万一路激增到1979年的500万）。
图1：香港房价 1980 - 1997
图2：香港房价 1997 - 2011
香港人均GDP：1980年5700美元，1997年27330美元，2017年46193美元。
下表为香港1980-2018年7月“私人住宅售价指数”历史记录，其中2018年数据为1-7月的逐月数据。
参考这张表，分周期简述。篇幅有限，只谈价格。之前关于香港房地产，已经有过三篇文章，相关背景素材，各位可以对照印证。
1、1981-1984，累计跌3成。
1984年为香港房价过去38年来的第一个低点——当年香港私人住宅售价指数从1981年的峰值24.4逐年下跌到1984年的17.2，随后展开波澜壮阔的13年大牛市。
考究原因，1980年代初世界经济因石油危机发生整体性衰退（“滞胀时代”），以及当时中英展开关于香港回归的谈判（政治性因素），都对香港房地产的前景产生了严重冲击。
这一次的调整还是比较惨烈的，从最高点到最低点，累计跌幅达到了29.5%。
2、1985年-1997年，13年大牛市，涨8.5倍。
1985年开始，香港房价开始录得上升——原因一是中国关于香港制度50年不变的表态，二是香港推行了联系汇率制。此后香港房地产展开了狂涨行情，期间有7个年份涨幅超过20%，其间又有3个年份涨幅超过36%（全部出现在1990年代——1991年涨幅36.4%、1992年再涨39.4%、1997年涨幅39.5%）。
只有1995年比1994年下跌了，跌幅不到7%——这个是因为1994年香港通过加息打击房地产投机炒作所致，但很短期利率又下行。
到1997年的大崩盘前夜，香港私人住宅售价指数升至高峰163.1，对比1984年的低点天津90平米房价，13年累计涨幅为8.48倍。
1986年，香港房价第一次“破万”——港岛70-99.9平米的C户型均价为9760港币/平米（C户型是香港的主流户型）。到1997年，第一次到“10万+”，港岛C户型均价为104021港币/平米，涨9.7倍。“千尺”以上户型涨的更多，新界160平米以上的E户型从1986年的6534港币/平米涨到了1997年的80549港币/平米，涨11倍多。
香港和深圳的房价及人均GDP比较：
1980-1997年：香港私人住宅售价累计涨幅7.2倍，人均GDP增长3.79倍。
1997-2018年：香港私人住宅售价累计涨幅1.4倍，人均GDP增长0.69倍。
香港人均GDP：1980年5700美元，1997年27330美元，2017年46193美元。深圳人均GDP：2003年4607美元，2017年27100美元，增长4.88倍。
深圳商品住宅均价：2003年5680元，2018年58575元，增长9.3倍。
由以上数据可看出，香港和深圳的房价涨幅基本是其人均GDP增速的两倍。
1997年时，100港元可兑换107元人民币，C和D户型（实用面积70-160平米）：港岛区的均价约9.4万人民币/平米（按 建筑面积） ； 九龙区约6.7万人民币/平米（按 建筑面积） ；新 九龙区约7.1万人民币/平米（按 建筑面积） ； 新界区约6.5万人民币/平米（按 建筑面积） 。
B户型（实用面积40-69.9平米）：九龙4.67万人民币/平米（按 建筑面积） ，新九龙5.98万人民币/平米（按 建筑面积） ，新界5.13万人民币/平米（按 建筑面积）
1997年时香港房贷利率是5.5%，与现在的深圳差不多。
1997年时，香港司机工资1.1万港元，洗碗工6900港元，办公室助理8290港元，社会平均工资水平约一万港元。
2018年8月，深圳商品住宅均价58,575 元/㎡ ，套均总价665万。
1997年时，纽约住宅价格中位数379万人民币，单价约5万元人民币。
S&P/CASE-SHILLER NEW YORK HOME PRICE INDEX。 这个指数涵盖纽约大约300万户家庭的房屋价格。
纽约最新中位价69万美元（合人民币474万）
香港岛160平米以上的豪宅：1997年涨至最高峰135544港币/平米，随后一路下跌，跌到2002年的低谷期65725港币/平米，跌幅为51.5%。如果折算成人民币（1997/2002年，100港元可兑换107/106元人民币）和建筑面积的话，1997年峰值11.6万元/平米，2002年低谷值为5.57万元/平米。
深圳豪宅区房产均价：香蜜湖11.2万，后海10.5万，华侨城9.5万，竹子林和科技园9.1万，如果是大户型豪宅的话比上述价格更高。可见当前深圳的豪宅价格已接近1997年的香港豪宅。
考究这轮大牛市原因，多重因素。一是国际大环境和平稳定；二是中英联合声明给香港人吃下了定心丸，其中还有一点，中国要求港英政府过渡期内年度卖地不得超过50万平米（担心英国把地卖光了），大大加剧了香港的土地短缺预期；另外，利率因素也极为重要，推行了联系汇率制之后，香港整个这13年房地产大牛市，基本都处于“超长期的负利率时代”，大大加剧了居民投资房地产的热情。
3、1998-2003年，崩盘跌逾60%，调整6年。
受亚洲金融风暴和董建华“八万五”计划双重冲击，香港房地产在1998年一年便录得大幅下跌28.2%，随后逐年下跌，一路跌到2003年最低谷SARS期间，私人住宅售价指数录得最低61.6，6年间累计跌幅为62.2%。跌回1991年的水平（61.1），也即是说，从1992年之后买的房子都亏了。
这一段故事是我们耳熟能详的了，惨不忍睹，10万多套房子沦为“负资产”，涉及金额1650亿港币，坏账360亿，数十万人大游行，是为大崩盘。这个崩盘一是跌幅巨大，灾难深重；二是调整时间长，达6年之久；三是直接促使香港政府的房地产政策大转向，影响了香港的未来——“八万五”破产、“孙九招”出世（2002年）。
同样以刚才港岛的C户型对比，2003年低谷期价格变为40375港币/平米，还不到1997年高峰期的4成，跌去了61.2%。而新界的千尺E户型跌到了34461港币/平米，仅相当于1997年高峰期时的43%，跌去了57%。
这段历史有太多值得讲述的方面，对个人来说，尽管历史的硝烟终会散尽，经济下跌终会翻头上涨，但人生韶华难再，毕生财富也许就这么付诸东流，再无翻身之望了。所以，如果说香港1998年大崩盘教会我们什么功课，那便是：永远要把防风险放在第一位。
但如果磨灭个人，只看整体市场运行，放到大历史里去观照，我们依然可以说：无论是往前看还是往后看，香港的崩盘依然不用那么恐惧。往前看，香港在1997年之前的13年里涨了8倍多，自1960年代以来更是涨了不知多少倍。往后看，香港随后又绝地反弹再创新高，当年亏钱的又全部翻倍赚了回来。短期的大幅上涨，随之而来往往伴随着大幅下跌，但放到长周期的历史里，你会发现，它们都被平滑了。
4、2004年至今，14年再涨超4.4倍。
2004年起，香港房地产谷底反弹，当年私人住宅售价指数录得78.0，随后，再一次展开逐年大涨直至今日的大牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地，以及现时林郑之“空置税讨论”等等，都没能阻挡这一势头。
2011年，香港私人住宅售价第一次实现了对1997年高峰期的反超，当年指数为182.1，比2010年的150.9大升20.7%。
截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年低谷期相比，14年间涨幅为4.42倍，并且这个势头到现在还未停止。与1997年的上一个高峰期相比，又涨了1.05倍。
这14年里，只有2016年出现了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危机期间，香港房价也照样录得了微微上升，没有跌价。其间，有3个年份涨幅超过20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。
看这张图，想必在2003年的时候，没有人会认为以后香港的房价还会再创新高吧。但是事后证明，有些城市的房价，总会不断的震荡创新高。香港1998-2003年的下跌，在随后的周期里，又被平滑了。
但有一点要指出，在2004至今的大波浪里，香港房地产呈现出非常鲜明的一个特征：住宅价格涨得最慢，工业大楼第一，商铺第二，写字楼第三。相比于2003年时，这四类物业之间的价差拉得越来越大。
进入2018年，已经披露数据的前7个月，香港住宅价格依然是在逐月上升。7月，香港私人住宅售价指数升到393.5，港岛160平米+的E户型历史上首次突破了30万港币/平米。
以上是香港过去这38年的房价波动简况，为方便大家对照，再总结一下。
如果以2018年7月的高点计算，对应1980年、1997年、2003年天津90平米房价，累计涨幅分别为：18.77倍、1.41倍、5.4倍。
从1980年到2018年7月，香港主流户型（70-99.9平米）涨幅18倍，大户型（100平米以上）涨幅15倍。
而归到区域，我们以港岛最大户型——160平米以上的E户型——为代表，梳理过去数十年香港这个最核心区域的住宅价格演变，这是港人眼中的千尺豪宅，数十年来都是最昂贵的房型。
1984年第三季度，港岛E户型价格跌至38年来最低点7541港币/平米。
1997年涨至最高峰135544港币/平米，13年时间涨了10.2倍。随后一路下跌，跌到2002年的低谷期65725港币/平米，跌幅为51.5%，腰斩。
2003年6月最低点出现，54339港币/平米。
2005年突破10万+（115358港币/平米）。2007年涨到150718港币/平米，反超1997年峰值。
2010年突破20万+（207171港币/平米）。2017年突破25万+（251606港币/平米）。
2018年7月突破30万+（327537港币/平米）。
那么到了今天，香港发展了那么多年，城市化也早已完成，它的房地产发展及治理成效是什么样的？
